房地产相关政策分析

文章分类:公司动态 发布时间:2019-4-3 原文作者:正诚评估 阅读(

中央篇

权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”

受住房和城乡建设部委托,2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上,牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组,经过两年多的研编,目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日,包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人对该条进行了解答。该负责人说,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

地方篇(广东省)

(1)广州公房住宅租金标准上调 公产类每平方米月租由3.5元调整到4元

日前,广州市人民政府网站发布穗建规字〔2019〕1号文,从2月11日起,广州市公房住宅租金实施新的标准。

经过去年11月的公开征求意见,广州市住建局发布《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》(以下简称《通知》)。

据介绍,公房住宅与保障性住房的含义不同。保障性住宅是专门针对中、低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房,现时主要是公共租赁房。而公房住宅,是指由行政事业单位、国有企业投资兴建、出租的住宅,包括政府公房(直管房、单位公房)、企业公房,其出租对象不一定是中、低收入群体,亦可能是本单位职工。

此次《通知》规定,公产类租金从现行每平方米使用面积平均月租金3.5元,调整到4元。成本租金标准从每平方米使用面积平均月租金13.5元,调整到15.5元。政府代管的私产类租金不作调整,仍按原有租金标准。

此外,民政部门确认的低保、低收入和市总工会认定的特困职工住房困难家庭,租住公房(不含宗教房产)的,按每平方米使用面积月租金1元的标准计算租金(以每户为单位)。

(2)个人出租房屋减税

25日国家税务总局广州市税务局确认,广州市个人出租房屋税收适用普惠性税收减免政策,出租房屋税收综合征收率降低,其中个人出租住宅月租金未达2000元的,综合征收率由4%降为2%,降幅达五成。

月租金未达2000元税负减半

广州市税务局有关负责人表示,根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)和《广东省财政厅国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(粤财法〔2019〕6号)的规定,自2019年1月1日起,广州市个人出租房屋税收适用普惠性税收减免政策。

个人出租房屋税收涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税、土地使用税(住宅出租免征)、印花税(住宅出租免征)等六税两费。为了便于征管,广州市税务部门对其中按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税的四税两费合并按综合征收率进行计征。而根据前述普惠性税收减免政策,城市维护建设税、房产税、教育费附加、地方教育附加等税费减按50%征收,个人出租房屋的税负也因此受惠。

房屋交易增值税附加税费也有优惠

房屋交易税费也有所优惠。据悉,落实普惠性税收减免政策后,随增值税附征税费减半征收,即城建税由7%减半按3.5%征收、教育费附加由3%减半按1.5%征收、地方教育附加由2%减半按1%征收。印花税减半征收,即产权转移书据的印花税由0.5‰减半按0.25‰征收、权利许可证照的印花税由按件5元减半为2.5元。

(3)《珠海经济特区旅游条例》下月实施 住宅改民宿须小区过半业主同意

近年,民宿、客栈在全国遍地开花,在珠海也有越来越多的居民将多出来的房子改成客栈或日租房接待游客。26日,珠海市人大常委会召开新闻发布会,宣布新近修订通过的《珠海经济特区旅游条例》下月正式实施(下简称《条例》)。

《条例》对民宿管理进行了规定,明确民宿实行登记制度,经营者可以利用农村、海岛、历史文化名镇名村、重要景区及其周边的独幢或者联排式住宅开办民宿,并鼓励利用农村依法建造的宅基地农民房屋、村集体用房、闲置农房等资源发展乡村民宿。

(4)广州市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强城市基础设施配套费征收管理的通知》

近日,广州市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强城市基础设施配套费征收管理的通知》(以下简称《通知》),对广州城市基础设施配套费的征收范围、征收管理、征收标准进行了明确。

《通知》主要规范了以下内容:

一是明确了征收范围。本市行政区域内新建、改建、扩建的房屋建设项目,均应当缴纳配套费。

二是明确我市配套费的征收管理体制,与现行的财政和征收体制保持一致,包括市、区征收管理体制以及各相关部门的职责。

三是进一步明确细化征收标准。配套费纳入政府性基金管理,配套费的征收标准继续沿用省160号文的标准,即小区项目费率为基建投资额的5%,零散项目费率为基建投资额的10.5%。《通知》明确用地面积以《建设用地批准书》核准的面积为准。

四是进一步明确配套费的具体计算。一是根据房地产业态的不断发展,将“写字楼物业”的表述,修改为“办公面积”,并明确办公面积的判断标准;二是《通知》对地下室、裙楼部分面积计费予以了统一规范,按塔楼栋数平均分摊,并明确塔楼、裙楼、地下室的判断标准;三是明确厂房的判断标准,减少征收机构的自由裁量权。

五是规范了征收程序。在归纳总结现行做法的基础上,根据我市2018年工程建设项目审批制度改革的精神,明确了各种情形征收节点和时间、政策适用、征收部门职责、缴费人应提供的材料等。

六是规范减免管理。严格根据政府性基金的管理要求,列举了符合法律、行政法规和中共中央、国务院或者财政部规定的各种减免情形、减免面积、减免标准等,明确了减免程序和所需材料。

七是加强监督管理。明确了配套费的资金性质、管理原则以及未按规定缴纳配套费的处理方式。建设单位应当如期足额缴纳配套费,不得缓缴、少缴、抵扣。

八是增加了信息共享条款。由于配套费征收机构在配套费征收和减免管理过程中,当事人提交的材料大多涉及发展改革、规划和自然资源等部门的工作成果或信息,需要核对当事人提交材料的真实性。

九是施行日期及有效期。通知自印发之日起施行,有效期五年。